Rok 2026 přináší kupujícím novou příležitost. Po období vysokých sazeb se hypoteční trh postupně normalizuje — ale kdo se dobře připraví, může ušetřit statisíce korun. Přinášíme přehledný průvodce, jak v letošním roce dosáhnout na co nejlepší podmínky.
Kde stojí sazby dnes
Průměrné sazby hypoték v České republice se v první polovině roku 2026 pohybují mezi 4,5 a 5,5 % p.a. v závislosti na fixaci, výši LTV a bonitě žadatele. Oproti roku 2023, kdy průměr přesáhl 6 %, jde o znatelné zlepšení — a pro mnoho domácností signál, že je správný čas začít jednat.
Kratší fixace jsou letos paradoxně dražší než delší. Fixace na 5 nebo 10 let se pohybují níže než tříleté, což odráží očekávání trhu, že sazby v horizontu jednoho až dvou let ještě mírně klesnou. Dlouhá fixace tak nabízí jak jistotu, tak i zajímavou sazbu.
Příprava je polovina úspěchu
Banky dnes prověřují žadatele důkladněji než kdy dřív. Příprava trvá typicky dva až tři měsíce a čím lépe připraveni přijdete, tím lepší podmínky si lze vyjednat.
Prvním krokem je prověření vlastní úvěrové historie. Zkontrolujte záznamy v SOLUS a Bankovním registru klientských informací. Nesplacené závazky nebo opakované pozdní platby mohou zdražit hypotéku o desetiny procenta, což se na třicetileté splátce projeví v řádu desítek tisíc korun.
Stejně důležité je navýšit vlastní zdroje. Banky rozlišují, kolik procent hodnoty nemovitosti financují samy — takzvaná hodnota LTV. Čím nižší LTV, tím lepší sazba. Ideální je přijít s 20–30 % ceny nemovitosti z vlastní kapsy, a to včetně rezervy na daň z nabytí, notáře, provizi realitní kanceláře a případné rekonstrukce.
Dalším faktorem je stabilita příjmu. Banky preferují žadatele, kteří jsou u stejného zaměstnavatele alespoň dva roky, nebo podnikatele s prokazatelnou historií zisku. Pokud uvažujete o změně zaměstnání, je vhodné ji odložit až na dobu po schválení hypotéky.
Nezapomeňte také uzavřít nebo výrazně snížit stávající dluhy. Kontokorent, kreditní karta nebo leasing na auto přímo snižují vaši bonitu v bankovním modelu — i když je aktivně nevyužíváte.
Jak vyjednat lepší sazbu
Banky mají interní sazebníky, ale nabídka zpravidla není finální. Existuje prostor pro vyjednávání, zvlášť pokud přicházíte dobře připraveni.
Základním pravidlem je oslovit více bank současně. Srovnání nabídek vám dá silnou vyjednávací pozici a reálný přehled o trhu. Nejjednodušší cesta vede přes hypotečního makléře, který má přístup k interním sazbám bank a může vyjednat podmínky, jež nejsou veřejně dostupné — a jeho služby zpravidla platí banka, ne klient.
Zvažte také tzv. křížový prodej. Banky ochotněji snižují sazbu klientům, kteří si u nich zároveň otevřou běžný účet, sjednaní pojištění nemovitosti nebo životní pojistku. Slevy z tohoto titulu mohou dosahovat 0,1 až 0,3 procentního bodu.
Pokud refinancujete stávající hypotéku, začněte jednání s vlastní bankou nejpozději šest měsíců před koncem fixace. Banky nerady přicházejí o dobré klienty a mají manévrovací prostor. Zároveň si nechte zpracovat nabídku od konkurence — to je nejúčinnější argument.
Na co si dát pozor v roce 2026
Banky v posledních měsících zpřísnily hodnocení nemovitostí jako zástavy. Starší panelové byty nebo nemovitosti s nízkým energetickým štítkem mohou být oceněny konzervativněji, což ovlivní výši dostupné hypotéky. Před podpisem rezervační smlouvy si nechte udělat předběžný odhad hodnoty nemovitosti.
Pozor také na plovoucí poplatky. Někteří poskytovatelé lákají na nízkou sazbu, ale kompenzují ji poplatky za vedení úvěru, zpracování nebo předčasné splacení. Vždy porovnávejte RPSN, nikoliv jen úrokovou sazbu.
Nový zákon o spotřebitelském úvěru zpřísnil od letošního roku pravidla pro předčasné splacení mimo fixaci — v některých případech může banka nárokovat vyšší kompenzaci než dříve. Podmínky si pečlivě prostudujte, nebo se zeptejte makléře.
Shrnutí: co udělat ještě dnes
Pokud plánujete hypotéku v horizontu šesti až dvanácti měsíců, začněte s přípravou co nejdříve. Zkontrolujte svou úvěrovou historii, odstraňte zbytečné závazky, dejte si dohromady vlastní prostředky a oslovte hypotečního makléře pro první orientační propočty. Trh se v roce 2026 mění rychle — a dobře připravený kupující má výraznou výhodu před tím, kdo přijde do banky nepřipraven.
Tento článek má informativní charakter. Konkrétní podmínky hypotéky vždy závisí na individuální situaci žadatele a aktuální nabídce bank. Doporučujeme konzultaci s licencovaným hypotečním poradcem.