bePražský realitní trh nekopíruje zbytek republiky – žije vlastním tempem, logikou a cenovou hladinou, která se od zbytku Česka stále výrazněji odlišuje. Pokud zvažujete koupi bytu, zajímá vás investice do nemovitosti nebo jen sledujete trh, přinášíme vám přehled toho, co se děje, co data říkají a co lze čekat dál.
Kde stojí průměr dnes
Průměrná nabídková cena bytu v Praze se na začátku roku 2026 pohybuje kolem 148 000 Kč za metr čtvereční, s meziročním nárůstem přibližně 7 %. V segmentu novostaveb je situace ještě výraznější – podle Deloitte Develop Indexu za Q4 2025 se průměr v developerských projektech zastavil na 176 600 Kč/m².
Starší byty i novostavby přitom za rok 2025 zdražily shodně o přibližně 13–14 % – což je tempo výrazně rychlejší než růst mezd, a právě v tomto nůžkovém efektu spočívá jádro problému dostupnosti bydlení v Praze.
Cenová mapa: kde je Praha nejdražší a kde je ještě šance
Praha není jednolitý trh. Jednotlivé čtvrti se od sebe liší o desítky tisíc korun za metr čtvereční.
Lokalita Průměr (novostavby) Poznámka Praha 1 215 000–262 000 Kč/m² Historické centrum, omezená nabídka Praha 2 170 000–185 000 Kč/m² Vinohrady, Nusle – trvale žádané Praha 6 170 000–185 000 Kč/m² Stabilní rezidenční lokalita Praha 7 (Holešovice) 223 000 Kč/m² Rekordní meziroční růst Praha 8 (Karlín) 184 000 Kč/m² Nejrychlejší růst v Q4 2025: +8 % Praha 4 117 000 Kč/m² Dynamický růst, relativně dostupné Praha 9 157 000 Kč/m² Těží z plánovaného prodloužení metra D Praha 10 157 000–158 000 Kč/m² Aktuálně nejnižší průměr v Praze
Výrazný boom zaznamenaly především Praha 7 a Praha 8 – čtvrti, které ještě před pěti lety nabízely relativně dostupné bydlení. Dnes zde průměrná cena novostavby atakuje či překračuje 200 000 Kč/m² a zájem kupujících neopadá.
Proč ceny rostou: strukturální příčiny
Zdražování pražských bytů není jen konjunkturální výkyv – má pevné strukturální kořeny.
Chronický nedostatek nových bytů. Počet dokončených bytů v Praze meziročně klesl o 6 %. Zdlouhavá povolovací řízení a vyšší stavební náklady znemožňují nabídce držet krok s poptávkou. Na tisíc obyvatel přibude v Praze ročně jen přibližně 0,3 nového bytu – jedno z nejnižších čísel mezi evropskými metropolemi.
Klesající hypoteční sazby. Hypotéky se v lednu 2026 nabízejí kolem 4,9–5,0 %, výrazně pod maximy z let 2022–2023 (6–7 %). ČNB pravděpodobně v průběhu roku 2026 dále sníží základní sazbu, což přilévá olej do ohně poptávky.
Demografický tlak. Praha každoročně roste o 1–1,5 % obyvatel. Přibývá jednočlenných domácností, které potřebují vlastní byt. Zájem zahraničních kupujících a investičních fondů zůstává vysoký.
Byt jako uchovatel hodnoty. Část kupujících nevnímá nemovitost primárně jako místo k bydlení, ale jako ochranu před znehodnocením úspor. Tento efekt drží objem transakcí i v situaci, kdy dostupnost pro běžné domácnosti klesá.
Dostupnost: realistický pohled
Průměrná hrubá mzda v Praze dosahuje 61 000 Kč. Aby si průměrná pražská domácnost mohla pořídit byt o rozloze 60 m², musí počítat s 15 až 20 čistými ročními příjmy. Naspořit 20% akontaci na hypotéku může trvat i deset let.
Nájemní trh situaci neulehčuje: nájemné v novostavbách vzrostlo o 14 % a v žádaných lokalitách (Holešovice, Karlín) běžně přesahuje 30 000 Kč měsíčně za standardní byt. Průměrný měsíční nájem za byt 2+kk v celé Praze dosáhl 22 000 Kč.
Co čekat do konce roku 2026
Analytici se shodují na pokračování růstu, ale mírnějším tempem. Podle prognóz ČNB lze očekávat zdražení rezidenčních nemovitostí v pásmu 5–10 % ročně. Konzervativnější odhady mluví o 4–6 %.
Faktory, které budou trh v roce 2026 formovat:
Hypoteční sazby – případné další snížení repo sazby ČNB by mohlo znovu rozhýbat poptávku a přidat cenový impuls, především v okrajových lokalitách.
Nová regulace investičních hypoték – od dubna 2026 ČNB omezuje LTV pro investiční hypotéky na max. 70 %, což mírně ochlazuje spekulativní nákupy, ale vlastní bydlení zůstává regulací nedotčeno.
Metro D a nové trasy tramvají – lokality podél plánované infrastruktury (Praha 9, 12) zaznamenávají spekulativní nárůst cen již dávno před zahájením stavby.
Rychlost prodeje – trh se výrazně zrychlil: kvalitní nemovitost v žádané lokalitě se prodá průměrně do 6 týdnů. Váhání se prodraží.
Doporučení pro kupující i prodávající
Pokud kupujete: Čekání na výrazné zlevnění hypoték se historicky nevyplácí – ceny nemovitostí rostou rychleji, než klesají sazby. Více než kdy dříve záleží na výběru konkrétní lokality a energetické třídě budovy (povinný energetický štítek od roku 2025).
Pokud prodáváte: Trh je na vaší straně. Poptávka překračuje nabídku, dobré nemovitosti mizí rychle. Klíčem je správné ocenění – přecenění dnes neodpouštívá ani žhavý trh.
Pokud investujete: Nájemní výnosy rostou, ale regulace se zpřísňují. Menší byty v dopravně dostupných lokalitách (Praha 9, 4, 10) nabízejí zajímavý poměr ceny a výnosu oproti tradičně přeceněnému centru.
Hledáte konkrétní nemovitost nebo potřebujete nezávislý pohled na aktuální tržní hodnotu vaší nemovitosti? Obraťte se na náš tým – kontaktujte Denular.
Data: Deloitte Develop Index Q4 2025, ČSÚ, Swiss Life Hypoindex, Sreality.cz. Informace jsou orientační a nezohledňují specifika jednotlivých nemovitostí.